Si quieres comprar casa en México siendo extranjero, la buena noticia es que el proceso se parece mucho al de cualquier comprador: buscas, negocias, formalizas con un notario y escrituras. La diferencia está en un trámite adicional ante la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) y en una regla especial para zonas de playa y frontera. Las búsquedas desde Estados Unidos sobre vivir en México siguen creciendo, según Google Trends (“retire in mexico” +17% y “mexico residency” +112% en 12 meses). Aquí te explicamos los pasos generales.
Aviso importante: Asesores ASAC no da asesoría migratoria ni legal. Para saber qué calidad migratoria tienes o necesitas, consulta al Instituto Nacional de Migración (INM) o a un abogado migratorio. Para la revisión legal de tu compra, apóyate en tu notario o en un abogado de tu confianza.
Qué debe saber quien busca comprar casa en México siendo extranjero
La Constitución (artículo 27) reserva el dominio de tierras y aguas a mexicanos, pero permite que una persona extranjera adquiera un inmueble si firma ante la SRE un convenio de renuncia: se compromete a considerarse mexicana respecto de ese bien y a no pedir la protección de su gobierno. Así lo explica la propia SRE y el Consulado de México en Toronto.
Zona restringida y fideicomiso
La regla cambia según dónde esté la propiedad:
- Zona restringida: es la franja de 100 km a lo largo de las fronteras y 50 km a lo largo de las costas. Ahí una persona extranjera no puede tener el título directamente: debe hacerlo mediante un fideicomiso, donde un banco actúa como fiduciario y tú eres el beneficiario. El plazo es de hasta 50 años, renovable.
- Fuera de la zona restringida: se puede adquirir directamente, pero con el convenio de renuncia ante la SRE.
La Ciudad de México y las zonas que cubrimos en el norte y poniente del Estado de México (Satélite, Naucalpan, Atizapán, Lomas Verdes, Interlomas, Huixquilucan y Nicolás Romero) son tierra adentro, lejos de costas y fronteras, así que normalmente no requieren fideicomiso. Si hay duda sobre si un inmueble queda dentro o fuera de la zona, la SRE consulta al INEGI, y te pedirá las coordenadas del predio. El fideicomiso aplica sobre todo si algún día quieres comprar en playa.
Pasos generales para comprar
- Define presupuesto y zona. Decide si buscas casa o departamento, cuántas recámaras necesitas y qué trayecto aceptas a tu trabajo o escuela.
- Busca y negocia. Visita varias opciones y negocia precio y condiciones con el vendedor. Es el mismo paso que haría un comprador mexicano.
- Revisa los documentos del inmueble. Pide la escritura y comprueba que no tenga deudas ni gravámenes [VERIFICAR: documentos exactos que revisa el notario, como certificado de libertad de gravamen]. Entre los trámites de escrituración se mencionan constancias de no adeudo, de uso de suelo y planos catastrales.
- Contrata un notario. El notario formaliza la compraventa. Confirma con él qué documentos necesita de ti y de la propiedad.
- Avalúo. Forma parte de los gastos de escrituración [VERIFICAR: quién lo elabora, cuándo es obligatorio y cuánto cuesta].
- Tramita el convenio de renuncia ante la SRE. Es un trámite de la persona extranjera. Entre otras cosas, la SRE pide una solicitud firmada, acreditar la calidad migratoria que permita la compra, un anexo con superficie, medidas y colindancias del inmueble, el pago de derechos y la solicitud con dos copias. Qué calidad migratoria aplica en tu caso se consulta con el INM, no con nosotros.
- Firma de escritura e inscripción. Se firma ante notario y se registra en el Registro Público de la Propiedad.
Las páginas de la SRE muestran fechas inconsistentes sobre los formatos vigentes [VERIFICAR: confirmar directamente con la SRE el formato y requisitos actuales antes de iniciar].
Cuánto cuesta cerrar la compra
Hay dos tipos de gastos: los de escrituración y los de la SRE.
Escrituración (referencia de una institución financiera, no es cotización):
- En conjunto, escriturar cuesta entre 4% y 7% del valor del inmueble, e incluye notario, impuestos, derechos y avalúo.
- El impuesto sobre adquisición de inmuebles puede llegar hasta 6.5% del valor [VERIFICAR: tasa vigente en la CDMX y en el Estado de México].
- En la Ciudad de México, el Registro Público de la Propiedad cobra aproximadamente entre 1,700 y 17,500 pesos, según el tipo de inmueble.
Trámites ante la SRE (vigentes desde el 1 de enero de 2026, según la propia SRE):
| Trámite | Costo |
|---|---|
| Convenio de renuncia para adquirir fuera de la zona restringida | $5,250 pesos |
| Permiso para constituir fideicomiso en zona restringida | $21,650 pesos |
Estos montos pueden cambiar cuando se actualicen las leyes de derechos. Confírmalos antes de pagar.
¿Y el crédito hipotecario?
Si quieres financiar parte de la compra, las condiciones para personas extranjeras varían según cada institución, y pueden incluir identificación, comprobación de ingresos e historial crediticio [VERIFICAR: requisitos por institución]. En Asesores ASAC no otorgamos el crédito: te orientamos y te ayudamos a pedir opciones de crédito hipotecario para que las compares.
Preguntas frecuentes
¿Necesito un fideicomiso para comprar en la Ciudad de México?
Normalmente no, porque queda fuera de la zona restringida de 100 km de frontera y 50 km de costa. Aun así, necesitas el convenio de renuncia ante la SRE.
¿Puedo comprar sin tener una residencia?
Esa es una pregunta migratoria. La SRE pide acreditar tu calidad migratoria; qué calidad te permite comprar debe confirmarlo el INM o un abogado migratorio.
¿Cuánto debo reservar para los gastos de cierre?
Como referencia general, entre 4% y 7% del valor del inmueble, además de los trámites de la SRE. Pide al notario un presupuesto por escrito.
¿Puedo pedir crédito hipotecario siendo extranjero?
Puede ser posible, pero depende de cada institución. Te ayudamos a pedir opciones y compararlas.
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