Muchas familias en el Estado de México y la CDMX pasan la casa a los hijos “en vida”, pero los papás se quedan con el derecho de seguir viviendo ahí. Eso se llama usufructo, y si vas a comprar, heredar o pedir un crédito sobre una casa así, te conviene entenderlo antes de firmar.
¿Qué es el usufructo?
Es el derecho de usar una casa y quedarte con sus frutos (por ejemplo, vivir en ella o cobrar la renta), aunque la casa no esté a tu nombre. Ese derecho queda escrito en la escritura y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.
Usufructuario y nudo propietario: ¿quién es quién?
- Usufructuario: la persona que tiene el derecho de usar la casa. Por ejemplo, los papás.
- Nudo propietario: el dueño “en papel”. Por ejemplo, los hijos. Son dueños, pero no pueden usar la casa mientras el usufructo exista.
Cuando el usufructo termina, el nudo propietario se queda con la propiedad completa: dueño y con derecho a usarla.
¿Cuándo se usa?
El caso más común es cuando los papás le donan o le pasan la casa a los hijos, pero se reservan el usufructo para seguir viviendo ahí el resto de su vida. Así los hijos ya son dueños, y los papás tienen la tranquilidad de que nadie los puede sacar de su casa.
El usufructo también puede ser por un plazo fijo (por ejemplo, 10 años) o terminar si el usufructuario renuncia a él.
¿Qué pasa si compro una casa con usufructo?
Aquí está el punto más importante: si compras una casa donde alguien más tiene el usufructo, no la vas a poder habitar ni rentar hasta que ese derecho termine. Estarías comprando solo la “nuda propiedad”.
Además, una casa con usufructo vigente puede complicar o impedir un crédito hipotecario, porque el banco revisa que el inmueble esté libre de gravámenes y limitaciones. Antes de dar un anticipo, pregunta si el usufructo ya se canceló o si se va a cancelar antes de la firma.
¿Qué revisar antes de firmar?
- La escritura: busca si dice “con reserva de usufructo” o “nuda propiedad”.
- El certificado de libertad de gravamen: lo expide el Registro Público de la Propiedad y muestra si hay usufructo, hipotecas u otras limitaciones inscritas.
- Si el usufructuario ya falleció: el usufructo no se borra solo del Registro; hay que hacer el trámite de cancelación con un notario.
- Quién firma: si el usufructo sigue vigente, el usufructuario también tiene que estar de acuerdo con la operación.
Preguntas frecuentes
¿El usufructo se hereda?
Por lo general, no. Cuando el usufructo es vitalicio, termina con la muerte del usufructuario y el nudo propietario se queda con la propiedad completa.
¿El dueño puede vender una casa con usufructo?
Puede vender la nuda propiedad, pero el comprador no podrá usar la casa mientras el usufructo exista. Por eso muchas operaciones esperan a que se cancele.
¿Cómo sé si una casa tiene usufructo?
Revisando la escritura y el certificado de libertad de gravamen. Si tienes dudas, un asesor o un notario te puede ayudar a leerlos.
Esta guía es informativa. Cada caso es distinto; para una operación concreta, consulta con un notario.
¿Tienes dudas con una escritura o quieres saber si una casa con usufructo puede comprarse con crédito? Escríbenos por WhatsApp al 55 1950 2742 y la revisamos contigo.